Строительство коммерческой недвижимости - один из лучших способов вложения средств. Однако приобретение прав на земельные участки для этих целей в нашей стране представляет собой непростую задачу, как с практической, так и с правовой точки зрения.
Последние несколько лет государство ведет активную работу в сфере законодательного регулирования данного вопроса, пытаясь создать более или менее сбалансированную процедуру предоставления земельных участков, которая бы соответствовала интересам всех сторон - учитывала бы общественные и государственные интересы, минимизировала бы возможность злоупотреблений административным ресурсом в данной сфере, а также предусматривала бы эффективную защиту экономических прав инвесторов, вкладывающих денежные средства в строительство.
Выбор земельного участка для строительства коммерческой недвижимости представляет собой задачу, требующую внимательного подхода и учета самых различных факторов - экономических, маркетинговых, социальных, правовых. При выборе земельного участка для строительства следует учитывать ограничения по использованию земель, которые могут повлиять на возможность строительства объекта на конкретной территории. К сожалению, нередки случаи, когда инвестор сначала приобретает участок и только потом узнает о подобных ограничениях.
Как свидетельствует анализ теории земельного права и практики регистрации прав на земельные участки земли сельскохозяйственного назначения могут иметь такой вид разрешенного использования как:
- ведение крестьянско–фермерского хозяйства (КФХ),
- ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ),
- дачное строительство,
- садоводство.
На практике чаще всего приходится сталкиваться с такими видами использования, как садоводство и индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
Связано это с тем, что на земельных участках, предоставленных под садоводство, разрешено возведение строения с правом регистрации, но без права регистрации проживания в них. На дачных участках разрешено возведение строения с правом регистрации проживания в них. Сегодня на территории садовых товариществ можно видеть большое количество возведенных коттеджей и особняков, владельцы которых хотят получить в них прописку. Практика высшего суда (Постановление Конституционного суда РФ)от 14 апреля 2008 г. № 7-П «По делу о проверке о конституционности абзаца второго статьи ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных объединениях граждан») свидетельствует о возможности обратного, т.к. в случае, если садовый домик отвечает установленным нормам (жилого помещения) и гражданин фактически проживает в указанном помещении, то его регистрация по месту — это лишь подтверждение существующего факта. Однако практически ни
В связи с растущим дефицитом земли под жилищное строительство, в том числе под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), особую актуальность приобрел вопрос перевода сельскохозяйственных земель в земли поселений, так как именно на землях поселений разрешено использование земли под ИЖС. Стоимость земли данной категории в два–три раза превышает стоимость сельскохозяйственных земель. Поэтому понятно стремление собственников осуществить такой перевод земель. Однако практика показывает, что есть более быстрые, и при этом законные, способы удовлетворить намерение приобретателя земли построить хороший дом, при желании для постоянного проживания со всеми атрибутами современной респектабельности и комфорта. И при этом не беспокоиться о вопросах, связанных со сменой категории земли.
Разрешенное земельным законодательством для сельскохозяйственных земель дачное строительство позволит построить жилой дом с правом регистрации в нем. Напомним, что в числе разрешенных видов использования земель сельскохозяйственного назначения значится дачное строительство. В этом случае получить разрешение на строительство дома (замка, дворца) несложно, а территорию земельного участка можно приспособить под игру в гольф, оранжерею для экзотических растений или конкур для питомцев собственной конюшни. Разумеется, указанные виды деятельности имеют уже мало отношения к сельскому хозяйству и являются определенного рода «лазейкой».
Вид разрешенного использования земельного участка может быть изменен двумя способами:
- при переводе земельного участка из одной категории в другую в соответствии с Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую« (№ 172–ФЗ от 03.12.2004),
- без перевода земельного участка в другую категорию в соответствии со статьями 37 и 38 Градостроительного кодекса РФ и статьей 4.1 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации« (№ 191–ФЗ от 29.12.2004).
В первом случае земельный участок может получить любой вид разрешенного использования.
Во втором случае вид разрешенного использования земельного участка может быть выбран только из перечисленных в законодательстве видов разрешенного использования для конкретной категории земель.
Рассмотрим второй вариант — изменение вида разрешенного использования без перевода земельного участка в другую категорию. Изменение видов использования земли также имеет свою процедуру, однако осуществить ее неизмеримо проще и быстрее, чем поменять статус категории земли.
Вид разрешенного использования определяется в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Закон «О зонировании территорий» пока не принят.
В настоящее время по этому вопросу применяются правила Градостроительного кодекса Российской Федерации (статьи 37 и 39):
- изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии со схемами территориального планирования муниципальных районов, генеральных планов поселений, городских округов и населенных пунктов, градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов;
- заявление об изменении вида разрешенного использования направляется в орган местного самоуправления;
- проводятся публичные слушания с участием граждан, проживающих в пределах территориальной зоны, в границах которой расположен участок, и правообладателей смежных участков (к сожалению, порядок проведения публичных слушаний по указанному вопросу на практике не сложился);
- участники слушаний вправе представить свои предложения и замечания и результаты слушаний подлежат опубликованию;
- на основании заключения и рекомендации комиссии по организации слушаний глава местной администрации принимает решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка или об отказе в таком изменении.
Особенно следует обратить внимание на то, что окончательное решение о судьбе участка дается фактически на откуп органам местного самоуправления, что открывает бесконечные просторы для взяточников, причем не потенциальные, а самые что ни на есть реальные, о чем свидетельствует массовый перевод земель сельскохозяйственного назначения в категории «земли поселений» с последующей приватизацией в районе Валдайской возвышенности.
Похожие рефераты:
|
Дипломные работы 
